계약금 영수증 쓰는 법 2026 — 부동산 계약금·가계약금·해약금 총정리

부동산 매매나 임대차 계약을 할 때 가장 먼저 오가는 돈이 바로 계약금입니다. 그런데 "입금했으니 됐겠지"라고 영수증 없이 넘어갔다가, 나중에 "받은 적 없다", "그건 가계약금이었다"며 다투는 일이 의외로 많습니다. 계약금이 오갈 때는 반드시 계약금 영수증을 주고받아, 받은 금액과 그 성격을 문서로 남겨두는 것이 양쪽 모두를 보호하는 길입니다.

1. 계약금 영수증이란?

계약금 영수증은 부동산 등의 계약 과정에서 매수인(임차인)이 매도인(임대인)에게 계약금을 지급했고, 매도인이 그 돈을 받았다는 사실을 증명하는 문서입니다. 단순히 "돈을 받았다"는 일반 영수증과 달리, 어떤 물건에 대한 어떤 성격의 돈인지를 명확히 적어두는 것이 핵심입니다.

계약금 영수증이 꼭 필요한 이유

• 수령 사실 증명 — 송금 내역만으로는 "무슨 명목인지" 다툼 여지가 남음
• 돈의 성격 확정 — 계약금인지 가계약금인지, 해약금 약정이 있는지 명시
• 분쟁·소송 대비 — 계약 해제·반환 다툼 시 가장 기본적인 증거
• 거래 안전 — 매도인·매수인 모두 같은 내용을 확인하고 보관

2. 계약금 영수증 필수 기재 항목

3. 계약금과 해약금 — 민법 제565조 배액배상

계약금에서 가장 중요한 법률 개념이 해약금입니다. 우리 민법은 계약금을 해약금으로 추정합니다.

민법 제565조(해약금)는 매매의 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 지급한 때에는, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 다음과 같이 계약을 해제할 수 있다고 정합니다.

• 계약금을 준 사람(매수인) — 지급한 계약금을 포기하면 계약 해제 가능
• 계약금을 받은 사람(매도인) — 받은 계약금의 배액(2배)을 상환하면 계약 해제 가능

즉 매도인이 마음을 바꿔 계약을 깨려면, 받은 계약금에 같은 금액을 더해 2배를 돌려줘야 합니다. 이를 흔히 "배액배상"이라고 부릅니다. 영수증에 받은 계약금 액수가 명확히 적혀 있어야, 나중에 이 배액 계산의 기준이 분명해집니다.

4. 가계약금 주의점

물건을 선점하려고 정식 계약 전에 먼저 보내는 돈을 흔히 가계약금이라고 부릅니다. 그런데 "가(假)"라는 이름과 달리, 가계약금이라고 해서 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

• 거래 대상·대금·잔금 시기 등 핵심 조건에 이미 합의가 있었다면, 가계약금도 계약금처럼 다뤄져 단순 변심으로는 반환이 어려울 수 있습니다.
• 반대로 조건이 정해지지 않은 단순 "예약금" 수준이라면 반환 여지가 큽니다.
• 분쟁을 피하려면 영수증에 "가계약금"임을 명시하고, 정식 계약 불성립 시 반환 여부를 함께 적어두는 것이 안전합니다.

5. 중도금·잔금과 계약금의 관계

부동산 거래 대금은 보통 계약금 → 중도금 → 잔금 순서로 나누어 지급합니다.

비율은 거래마다 달라질 수 있으며 법으로 정해진 것은 아닙니다. 다만 위에서 본 것처럼 중도금이 지급되면 해약금에 의한 해제가 막히는 경우가 많으므로, 단계별로 받은 돈마다 영수증을 따로 작성해 두는 것이 안전합니다. 각 영수증에는 그 돈이 계약금인지 중도금인지 잔금인지 분명히 적어주세요.

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